こんにちは。こんばんは。おはようございます。
くろーばーです。

砂浜にたたずむ我が娘。
ポーズだけ見ると何かの映画のワンシーンですな。
（親バカ全開です(*^^*)

コロナ禍のさなかなので人が集まりそうな海水浴場は避けました。

整備されていない浜なのでキレイではありませんが、人生初めての海を堪能した我が子たちでした。

家づくりにおいて最も大切なのが資金計画。

建物の建築費用のほか、土地代、付帯工事費、諸費用などなど。
たくさんのお金がかかってきます。

人生において大きな支出はたくさんあります。
子どもの教育費、老後資金、自動車にかかるお金、固定資産税、リフォーム代など・・・。

平均寿命も長くなった現代社会ですから、人生を長い目で見て、お金の流れをしっかりと見据えてライフプランを立てる必要があります。

今回はその中で、住宅建築の住宅ローン。その中でもつなぎ融資について記事にしたいと思います。

土地や新築工事の費用を、現金一括で支払える方はあまり多くはないと思います。
そこで多くの方が住宅ローンを借りることになります。

住宅ローンは現在、非常に安い金利です。

住宅ローン控除という税制上のメリットを考えると、逆にお金を借りたほうがお得になる可能性すらあります。

中でも、住信SBIネット銀行やジャパンネット銀行、じぶん銀行、ソニー銀行などは非常に安い金利で住宅ローンを借りることがでいます。

ネット銀行と呼ばれる銀行ですね。

これらの銀行は実店舗をほとんど持たないので、そのための人件費や店舗費が少なくて済むことから安い金利で住宅ローンを提供することができるわけです。

なので、施主側からみるとネット銀行は助かる存在と言えます。

ただし、デメリットや注意点もあります。

まず、一般的な銀行やフラット３５の住宅ローンに比べると、審査基準が厳しい傾向があることです。

３０００万の住宅ローンを組もうと申請を出したところ、２０００万しかローンが組めなかった、あるいは、そもそも借り入れの許可が下りなかったというケースが多くなるということですね。

対面業務をほぼ行わないため、より信頼できる条件でしか貸し出しを行わない傾向が強いです。

２つ目は、手続きが大変だということです。

対面だとローン担当者が丁寧に教えてくれることが多いですが、ネット銀行の場合は、メールや書類で提示されて、実際に施主側が書類を作ったり、役所に取りに行ったりする必要があります。

住宅会社と提携している銀行であれば、ハウスメーカーや工務店の営業担当がほとんどの手続きを行ってくれます。

施主は役所に住民票を取りに行ったり、ハンコを押す程度で、煩雑な手続きをかなり省略することができます。

住宅会社としては、住宅ローンの進捗状況を担当者が把握することができるので、できる限り提携の銀行からローンを借りてくれることを希望しています。

提携銀行の金利や手数料が安ければ、そちらにした方が施主側も楽だし、住宅会社側も安心ではありますね。

ただ一般的にはネット銀行の方が金利、手数料が安いため、何をとるのかは施主側がしっかり検討されると良いかと思います。

下手をすると、住宅ローンの条件だけで数百万のお金が変わってきますから。

３つ目は、今回のタイトルに挙げた「つなぎ融資」についてです。

家の建築費用はふつう３回か４回に分けて住宅会社に支払います。

契約時
着工時
上棟時
完成・引き渡し時

一般的にはこれらのタイミングでの支払いです。

よくあるケースとしては、３１００万の新築工事費用だとして、
契約時で１００万円。
着工時で１０００万。
上棟時で１０００万。
完成・引き渡し時で１０００万。
という配分が多いですね。

それぞれのタイミングで３分の１よりあまりにも多い支払いの場合は、契約時の時に契約内容を見直す方が良いかと思います。

例えばですが、住宅会社が建築途中で倒産したりした場合、工事の進捗通りの支払いなら、残額が残っていれば他の住宅会社に続きの工事を行うことができます。

しかし、例えば工事は３分の１しか進んでいないが、１００％支払っていた場合、残りの３分の２の費用が住宅会社から帰ってこない可能性もあるからです。

一般的には、着工時で３分の１、上棟時で３分の１、完成・引き渡し時で３分の１が多いということを押さえておけばよいかと思います。

住宅ローンは、その名の通り住宅に対してのローンのため、家が完成した時に初めて貸し出されるローンになります。

そのため、土地だけ購入したときや、家の着工時や上棟時などには、住宅ローンを借りることが出来ません。

例えば、土地代が２０００万。建物費用が３０００万だとします。

土地を購入したときに２０００万の現金が必要なため、手持ちに現金がなければ借りるしかありませんが、住宅ローンは住宅が完成したときにしか貸し出されません。

そのため、建築途中に貸し出すためのローンである「つなぎ融資」というものが存在します。

つなぎ融資は住宅ローンではないため、税制上の控除があるわけでもなく、金利もかなり高いことが一般的です。

手数料も数十万ほどかかってくることが多いので、この諸費用をマイホームを検討するときにはしっかり予算として考えておくことが必要になります。

ネット銀行では、このつなぎ融資を扱っていないことがほとんどです。
ここが一番の落とし穴ですね。

なので、せっかく低金利のネット銀行を使うことが難しいことが多いです。
これを解消する方法は、つなぎ融資のみを行ってくれる銀行から融資を受けることです。

ネット銀行＆つなぎ融資の、総返済額を意識した借り方か。
一般的な住宅ローンで、手続きの負担を減らすか。
というところですね。

私が契約した泉北ホームは非常に珍しい支払い方式で、完成時の一括支払いになっています。そのため、契約金だけ支払えば、あとはつなぎ融資なしに住宅ローンを使うことができます。

ただ、この場合も土地代はやはりつなぎ融資が必要なので、建て替えなどを除けば、つなぎ融資を念頭に入れておきたいですね。

つなぎ融資についてファイナンシャルプランナーの関根さんが分かりやすく解説して下さっているので、コチラの動画も良ければどうぞ。

つなぎ融資を世界一わかりやすく解説

自分たちのライフプランに適切な住宅ローンを選ぶことは非常に大切です。
選択一つで数十万、数百万の資産が変わってきます。

数十年で割るので実感を持ちにくいですが一生のライフプランを左右するような金額が変わることもあるので、家づくりそのものと同様にしっかり知識を持っておきたいですね。

より良い家づくりになりますように！