こんにちは。こんばんは。おはようございます。

「地獄の沙汰も金次第」という言葉が身に染みる、
３０代サラリーマンの、くろーばーです。

さて、最近、お金がらみのお話が続いていますが、
住宅ローン計画をまとめたいと思います。

くろーばー家が借りる予定の住宅ローンは、
１０年固定金利０．６１％の１５年返済です。

以前、住宅ローンに関するコメントを頂きました。
(ＹＮＧさん、ありがとうございます。)

新築１０年までは、住宅ローン控除が下りるので、
３５年返済にしておき、１０年後に繰り上げ返済をするのが得。

という内容です。

住宅ローン控除のことは知っていてのですが、
計算をするのが億劫だなと、後回しになっていました。

今日はこの後回しにしていた計算をやってみようと思います。

まず、５月の住宅ローン金利

固定金利３５年が１．３１％（当初引き下げ型）
固定金利１０年が、０．６１％（当初引き下げ型）

を、比較します。

まず、固定１０年の１５年返済からです。

数字が長くなるので、ローン控除される額だけ載せていきます。
ローン残額は、その年ごとの１００倍した額です。
（１０００円未満は四捨五入しています）

１年目・・２８．１万
２年目・・２６．２万
３年目・・２４．２万
４年目・・２２．３万
５年目・・２０．３万
・
・
１０年目・・１０．３万

で、住宅ローン控除額は、合計１９２．６万円となります。
すごい控除額ですね(>_<)

総返済額が、３２０４万５５１４円なので、
控除額を引くと、実質的な利息は約１２万になりますね(*^_^*)

次に、３５年固定で、１０年目から繰り上げ返済をした場合。

ローン控除額
１年目・・２９．３万
２年目・・２８．６万
３年目・・２７．９万
５年目・・２６．５万
・
・
１０年目・・２２．８万

で、控除額の合計が、２６０．９万円です。

３５年だと月額返済が約９万。
１５年返済だと約１７万。

月額の差額は、約８万。
年間約１００万。

１０年で、約１０００万の差額なので、

１０年後に、１０００万の繰り上げ返済をするとして、
１１年目から、差額の毎年１００万ずつを繰り上げ返済をすると仮定します。

すると、総返済額が、３４０６万５７４９円となります。

ここから、控除額の２６０．９万円を引きます。

約３１４６万となります。

長くなりましたが、

①３５年固定金利１．３１％を、１０年目に１０００万繰り上げ返済し、
　１１年目から毎年１００万ずつ繰り上げ返済する方法の場合。

住宅ローン控除額を引いた返済利息は、約１４６万円。

②１０年固定金利０．６１％（１０年目からの金利を３％と設定）
　１５年返済する方法の場合。

住宅ローン控除を引いた返済利息は、約１２万円。

よって、１０年固定金利の方が、約１３４万お得になるという試算になりました。

計算間違いなどありましたら、教えてくださいm(__)m

ちなみに、この試算はあくまで、１０年固定のあとの金利が３％の設定です。

今の金利から考えると、高めに設定していますが、
今後の金利市場でどうなるかは分かりません。

ですが、１０年後のローン残高が母数になるため、かなりの金利にならない限り、
１０年固定の方が総返済額的にお得になるようです。

では、いったいどのぐらいの金利になったら、３５年返済が得になるか計算しました。

１０年後に金利が、なんと８％以上の試算です(^_^;)
ちなみに、今は０．６１％です。

現時点でのくろーばーの判断としては、
１０年固定・１５年返済でいこうと思います。

アドバイスを頂いた皆様、ありがとうございます。

追記

アドバイスの理解不足だったようです。

詳しくは、下のコメント欄にお冨さんが
書いて下さっているので参考にしてください。